2022年3月24日，广东环球经纬律师事务所举办本期“环球大讲堂”，本次环球大讲堂由房产专业委员会黄煜梅律师主讲，主题为“房产买卖纠纷案例研讨”。

委托人买房后十年未转名，十年后发现房产已登记在他人名下，且既被抵押又被查封还面临被法院拍卖的困境，如此案件如何破局？黄煜梅律师在本次大讲堂中以该案例为引，分析了案件重点难点问题，讲述了该案突破抵押权限制的实操路径，分享了青年律师办案思路，同时探讨了物权与物权期待权谁优先、抵押查封双行情况下如何推动执行、以物抵债的效力与操作等问题。

讲座上，黄律师通过案例分享指出：在买受人的房产未过户到自己名下且上存他人抵押权时，除商品房预售中的特殊情况外，买受人所享有的物权期待权作为一种债权是无法优先于抵押权的。但实际操作中，我们可以通过垫资解押后请求过户或对抵押权的成立基础提出异议的方式，解决抵押权这一过户最大阻碍，为当事人保住房产。

而当案件进行到执行程序时，针对被申请执行人名下财产存在不同债权人的查封、抵押的这种情况，可以与其他债权人协商一致后商请法院移送执行案件、在不解除他项权的前提下推进拍卖，并由查封人在拍卖中申请参与分配的方式有效解决执行僵局。

黄律师还由该案件的办理，延伸到以物抵债问题，指出债权期限届满后达成的以物抵债协议有效，但既不产生物权变动效果、也不产生优先受偿效力，更不会直接导致原债权消灭。

最后，黄律师通过前述案例的分析分享，提出青年律师办案应当注意问题意识的培养，注重诉讼请求的把握，抓准当事人的核心诉求与底线，办案过程中不预设立场前提，发散思维、扫除盲区。

讲座现场

现场听众纷纷表示，黄煜梅律师的讲座运用鲜活的“实际案例”，知识性强，具有很强的指导意义，对房屋买卖纠纷中的实务问题有了更清晰直观的理解，对今后工作具有极大的启发，同时为今后开展此类工作奠定了坚实的基础，在场律师表示收获满满。

接下来，房产专业委员会还将结合最新热点和实际问题，为律师们带来更多精彩的讲座，为环球经纬创造一个浓厚的学习氛围，此次环球大讲堂圆满结束。

律师简介

黄煜梅 律师

教育背景：中山大学法律硕士，获西南政法大学经济法学和西南大学金融学双学位

擅长领域：执业期间任海珠区发改局、广东广雅中学、广州医科大学、广东龙粤通信集团有限公司、沙园社区卫生服务中心法律顾问，擅长处理房地产与建设工程纠纷、行政诉讼、股权争议，曾办理多起知名企业系列行政诉讼案件及企业经济犯罪无罪辩护案件，服务领域涵盖教育、建设工程、房地产、油站电站等多个行业，在企业经济纠纷、建筑业企业诉讼领域具有丰富的实务经验。

案例业绩：

• 办理某混凝土公司涉嫌生产销售伪劣产品罪案件（起诉金额2160万，定罪金额139万）；

• 就诈骗罪、生产销售伪劣产品罪等案件为当事人提供专项法律服务，使当事人免予刑事追究；

• 办理重庆某水电站投资建设发生的股权收购纠纷并取得胜诉（涉案金额1680万元）；

• 办理某公司与增城住房和城乡建设局系列行政诉讼，胜诉率80%以上。